Kaufvertragsentwurf - bezogen auf eine Eigentumswohnung

 

Durch den Wohnungskaufvertrag wird der Verkäufer verpflichtet, das Eigentum zu übertragen und der Käufer wird verpflichtet, den Kaufpreis zu bezahlen. Er bedarf der Schriftform und der notariellen Beurkundung und enthält u. a. Namen der Vertragsparteien, Bezeichnung des Kaufgegenstandes, Kaufpreis, Fälligkeit der Zahlung, ggf. Auflagen, Bewilligung und Antrag einer Auflassungsvormerkung. Beachten Sie, dass der Verkäufer alles, was er Ihnen mündlich zusagt, auch im Kaufvertrag schriftlich zusichert. Hier treten Sie auch in alle bereits bestehenden Rechtsverhältnisse der WEG ein. Achten Sie darauf, dass es keine großartigen Wohngeldschulden von anderen Eigentümern gibt, denn uneinbringliche Wohngeldschulden werden in der Jahresabrechnung auf alle Eigentümer verteilt, denn Sie haften als Eigentümer für alles gesamtschuldnerisch. Hier können Sie mit Ihrem Verkäufer vereinbaren, dass dieser für die Altschulden noch aufkommt usw.! Ebenso sollte sichergestellt sein, dass der Verkäufer keine Wohngeldschulden hat.

 

Stimmrecht Eigentümerversammlung

 

Beachten Sie auch, dass Sie nur Stimmrecht in der Eigentümerversammlung haben, wenn Ihnen das Stimmrecht im Kaufvertrag übertragen worden ist. Sie müssen über den Kaufvertrag somit eine Vollmacht für die zukünftigen Eigentümerversammlungen erhalten. Andernfalls haben Sie erst Stimmrecht mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Lesen Sie hier bitte unbedingt unsere Ausführungen zur Eigentümerversammlung, vor allem dann, wenn der Verkäufer der Initiator (Umwandler, Bauträger) der zu verkaufenden Immobilie ist.

 

Negative Erfahrungen

 

Alle nachstehenden Punkte resultieren aus negativen Erfahrungen unserer Kunden, somit sollten Sie sich Zeit beim Lesen nehmen und sich immer sagen, in nachstehenden Punkten mache ich keine Kompromisse, wenn etwas mit dem Mieter oder Objekt nicht 100%-ig stimmt, kaufe ich eben eine andere Wohnung oder mit erheblichen Preisabschlägen. Chancen kommen immer wieder, wenn Sie aber einmal richtig daneben greife, dann verlieren Sie evtl.  viel Geld und gehen evtl. selbst in eine Insolvenz. Schließlich erwerben Sie mit einer Immobilie immer auch ein Risiko.

 

Mietverhältnisse bei vermieteten Wohnungen

 

Legitimation für Vertragsänderungen (Mieterhöhung, Kündigungen usw.) Beachten Sie bitte, dass nur der grundbuchlich eingetragene Eigentümer eine Mieterhöhung, Kündigung oder sonstige Vertragsänderung gegenüber dem Mieter erklären kann, somit müssen Sie sich über Originalvollmachten hierzu von Ihrem Verkäufer bevollmächtigen lassen. Oft wird behauptet, dass der Kaufvertrag reicht oder eine Beglaubigte Abschrift des Vertrages. Das Einzige, was ein Berliner Gericht als Legitimation dem Mieter gegenüber zulässt, ist eine im Original unterschriebene Vollmacht, die Sie als Erwerber bemächtigt, die vorbenannten Dinge auszuführen. Dies gilt für den Zeitraum zwischen dem Nutzen- & Lastenübergang bis zur Eintragung im Grundbuch als Eigentümer in Abteilung I. Stellen Sie sich vor, Sie wollen Mieterhöhungen durchführen oder andere Willenserklärungen Ihrem Mieter gegenüber abgeben. Der aufgeklärte Mieter reagiert in der Regel bei Mieterhöhungen ohne Legitimation des Eigentümers nicht. Also werden Sie auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen wollen, aber das klappt nicht, weil der Richter Ihnen erklären wird, dass Sie für Mieterhöhungserklärungen legitimiert sein müssen. Also schickt Sie der Richter nach Hause und Sie haben erst die Möglichkeit, eine Mieterhöhung durchzuführen, wenn Sie grundbuchlicher Eigentümer sind. Das kann in Berlin mitunter etwas länger dauern. Bisher haben wir nur selten erlebt, dass in diesem Fall die Erwerber von Ihren Verkäufern noch im Nachhinein solche Vollmachten erhalten haben. Unser Tipp: bevor Sie im Notariat den Kaufvertrag unterschreiben, lassen Sie sich ausreichend Vollmachten für Mieterhöhungen, Kündigungen usw. (also jegliche Vertragsänderung) ausstellen.

 

Vertragsklauseln

 

Des Weiteren prüfen Sie bitte genau die Mieterakte. Prüfen Sie, ob ein schriftlicher Mietvertrag vorhanden ist. Im Mietvertrag prüfen Sie, ob eine Kaution vereinbart ist und lassen sich diese Kaution nachweisen und auch zusichern. Falls die Kaution verloren gegangen ist, haften Sie als Käufer evtl. dem Mieter gegenüber für die Kaution. Prüfen Sie die vereinbarte Wohnfläche im Mietvertrag, ob diese mit der Teilungserklärung bzw. der Wohnfläche im Kaufvertrag übereinstimmt. Falls es Abweichungen gibt, werden Sie bei Abrechnungen dem Mieter gegenüber später Probleme bekommen. Es ist auch wenig dienlich,  gedachte 120 m² zu kaufen für einen Festpreis und später festzustellen, dass es nur 95 m² sind. Wenn die Fläche nicht im Kaufvertrag fest zugesichert wurde, haben Sie sicher Probleme mit Schadenersatzansprüchen gegenüber Ihrem Verkäufer. Es reicht schon ein „ca.“ von der Flächenangabe, dann ist es keine zugesicherte Fläche mehr. Prüfen Sie die Klauseln des Mietvertrages genau, notfalls durch einen Rechtsanwalt. Ein schlecht vereinbarter Mietvertrag enthält oft unwirksame Klauseln. Stellen Sie sich vor, Sie haben im Mietvertrag vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen der Mieter trägt und diese Klausel ist unwirksam. Dann wird Sie Ihr Mieter regelmäßig antreten lassen zum Renovieren. Das hat mit Sicherheit negative Auswirkungen auf Ihre Kalkulation. Prüfen Sie auch die Miethöhe und wie sich die Miete zusammensetzt. Es gibt in Berlin noch alten Wohnungsbestand mit Bruttokaltmieten. Das heißt, die Betriebskosten sind in der Miete pauschal noch mit enthalten. Wenn Sie also Ihre Mieterhöhungsmöglichkeiten nach § 558 BGB voll ausschöpfen, schaffen Sie es kaum die gestiegenen Betriebskosten an den Mieter weiterzugeben. Somit ist bei solchen Mietverhältnissen eine Ertragssteigerung netto fast unmöglich. Ebenso müssen Sie aus der Mieterakte genau ableiten können, wie sich die aktuelle IST-Miete zusammensetzt und aus welchen Erklärungen diese sich ergibt. Lassen Sie sich die aktuelle Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung, in Ihren Kaufvertrag zusichern. Leider haben wir oft erleben müssen, dass Verkäufer den Unterschied zwischen Nettokaltmiete und Gesamtmiete, also Nettokaltmiete zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung nicht kennen oder kennen wollen. Sie weisen im Kaufvertrag die Gesamtmiete als Nettokaltmiete aus und die Erwerber wundern sich dann, warum es nur so wenig Miete gibt. Ein Blick vorher in den Mietvertrag hätte da schon geholfen. Achten Sie darauf, dass der Mieter auch seinen Mietzahlungen pünktlich nachkommt. Zahlungs- und Räumungsklagen sind sehr teuer und können schnell in die Tausende von Euro gehen. Bis Sie nach einem Jahr dann Ihren nicht zahlenden Mieter geräumt haben, erhalten Sie auch keine Miete. Durch das bestehende Privat-Insolvenzrecht wird es Mietern heutzutage ziemlich leicht gemacht, sich nach einigen Jahren wieder schuldenfrei zu stellen. Diesem können Sie nur vorbeugen, indem Sie sich erstens einen Mietkontoauszug der letzten 12 Monate von Ihrem Verkäufer aushändigen lassen und wenn Sie diesen erhalten haben, sollten Sie zweitens über den Originalbankbeleg Ihres Verkäufers prüfen, ob auch tatsächlich der Mieteingang auf dem Bankauszug ist. Von Wohnungen wo unregelmäßige Beträge eingehen und unregelmäßige Zahlungszeitpunke stattfinden, sollten Sie Abstand nehmen. Hüten Sie sich vor Mietgarantieaussagen. Wenn Ihnen jemand garantiert, was nicht da ist, bezahlen Sie diese Kosten meist mit. Nach der Garantie wundern Sie sich dann, wie wenig die Sache wirklich nur wert ist, wenn der Mietgarant überhaupt bis zum Ende der Garantiezeit durchhält. Oft gehen diese Firmen vor Ablauf der Garantiezeit Pleite, wenn nämlich die Einlagen aufgebraucht sind, weil zu viele Garantiefälle eingetreten sind. Wer zahlt dann die Garantie? Was erhalten Sie dann? Nur etwas kaufen, wo der Ertrag auch nachhaltig realistisch ist.

 

Betriebskosten

 

Prüfen Sie die Abrechnungsschlüssel zwischen Teilungserklärung und Mietvertrag. Bei Heizkosten ist evtl. in der Teilungserklärung vereinbart, dass der Abrechnungsschlüssel 70% nach Verbrauch und 30% nach MEA beträgt. In Ihrem Mietvertrag ist aber vereinbart, dass 50% nach Verbrauch und 50% nach Heizfläche abgerechnet werden. Also erhalten Sie von Ihrem WEG-Verwalter eine Abrechnung die 70 - 30 gesplittet wurde und nicht 50 - 50, wie Sie sie benötigen. Dies sollten Sie unbedingt vermeiden, weil Sie dann die Abrechnung nicht als Betriebskostenabrechnung Ihrem Mieter weitergeben können. Ein zweites Beispiel ist, dass die Aufzugskosten gem. Teilungserklärung nicht geregelt sind. Somit folgt, dass alle Eigentümer diese Kosten gemeinschaftlich, also nach MEA, zu tragen haben. Sie haben jetzt aber einen Mieter im EG, Gewerbe oder Wohnungsmieter, wo nicht geregelt ist, dass er die Aufzugskosten trägt, also folgt daraus, dass Ihr Mieter keine Kosten trägt, somit tragen Sie in diesem Falle die Kosten und können sie nicht als Betriebskosten weiter geben. Wenn so im Jahr einige Hundert Euro zusammen kommen, rechnen Sie sich mal aus, was dies in 10 Jahren bedeutet. Dieser Fall besteht auch, wenn Sie Mietverhältnisse haben, die an bestimmten Betriebskosten nicht teilnehmen und gemäß Teilungserklärung nichts geregelt ist, dann müssen Sie diese Kosten tragen. Sie kaufen beispielsweise einen Laden, der nur einen Zugang von der Straße hat, dieser Mieter möchte bestimmt nicht Hausbeleuchtung und Hausreinigung bezahlen, denn er ist ja nie im Hause. Somit trifft das Gleiche zu wie beim Aufzug. Hier sollten Sie immer genau prüfen, sonst zahlen Sie doppelt.

 

Zustand der Wohnung

 

Es ist für uns kaum bzw. nicht nachvollziehbar, warum sich Menschen für mehrere Hunderttausend Euro einen Vermögenswert zulegen, nämlich eine Immobilie, den Sie sich vor dem Kauf nicht einmal ansehen. Bei einem Kauf eines Fernsehers geben sich solche Käufer mehr Mühe, als wenn es um Ihre finanzielle Zukunft geht. Oft kann der Kauf, wenn er falsch durchgeführt wird, zu riesigen Verlusten führen. Also, sehen Sie sich das Haus und vor allem die Wohnung an, die Sie kaufen wollen. Oft wohnen Leute darin, die Ihre Vorstellungskraft in Sachen Schmutz usw. sprengen werden. Sie sollten nur eine Wohnung kaufen, in der sich auch ein vernünftiger Bewohner befindet. Wenn nicht, kaufen Sie eben eine andere Wohnung. Denn beachten Sie immer, die Instandhaltungspflicht haben immer Sie, und wenn die Wohnung verwohnt und ramponiert ist, werden Sie die Kosten der Instandsetzung haben. Bei Neubauhäusern Sie müssen sich vor Mängeln schützen. Oft gibt es für jedes Bauprojekt eine eigene GmbH, die nach Fertigstellung und Verkauf der letzten Wohnung entweder pleite ist oder dicht gemacht wird. In diesen Fällen haben Sie noch Glück, weil die Firma bis zum Ende durchgehalten hat, oft ist die Firma aber rechtzeitig vorher schon insolvent. Dann ist es auch mit der kaufvertraglich zugesicherten Gewährleistung nicht weit her. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie Sie vorsorgen können.

 

Fertigstellungsbürgschaft

 

Ihr Verkäufer sollte Ihnen eine Bankbürgschaft oder Fertigstellungsbürgschaft Ihnen aushändigen. Dies ist ein Dokument einer Bank oder Versicherung, in dem Ihnen zugesichert wird, dass, wenn die Verkäuferin Pleite geht, eine andere Baufirma für Sie kostenneutral das Bauprojekt fertig stellt. Die Fertigstellung wird dann über den Bürgschaftsgeber organisiert und bezahlt, so schaffen Sie erst einmal die Erstherstellung. Mängel Sie sollten sich auf alle Fälle von Ihrem Verkäufer kaufvertraglich zusichern lassen, dass ihm von Mängeln nichts bekannt ist. Denn die Verkaufszeiten sind lang und in diesen Verkaufszeiten können schon Mängel bekannt werden, wobei Sie später evtl. mit für die Sanierung aufkommen müssen.

 

Erstherstellung

 

Es gibt Klauseln in Teilungserklärungen, wo die Instandhaltungskosten Häuser bezogen aufgeteilt werden sollen. Lassen Sie sich hier nicht, wie man so schön sagt, über den Tisch ziehen. Diese Klauseln gelten erst, wenn das Objekt einmal richtig mangelfrei fertig gestellt worden ist. Soweit noch bekannte Mängel nicht beseitigt sind, spricht man von Mängeln der Erstherstellung und diese sind von allen Eigentümern unabhängig vom Haus zu bezahlen. Stellen Sie sich vor, der Bauträger und Verkäufer ist pleite, Sie haben sich eine Wohnung in einem mangelfreien Haus gekauft und die Bank des Verkäufers versucht nun, die letzten Wohnungen (Baumaßnahmen im Gemeinschaftseigentum) mangelfrei zu bekommen, um diese zu verwerten. Dann müssen Sie sich entsprechend Ihrem Miteigentumsanteil daran beteiligen, denn es handelt sich ja noch um die Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums.

 

Gewährleistung

 

Wenn das Objekt mangelfrei ersthergestellt ist und Sie eine Gewährleistung mit Ihrem Verkäufer vereinbart haben, müssen Sie auch darauf achten, dass Sie im Gewährleistungsfall auch die Gewährleistung erhalten. Wie bereits geschrieben, sind die Verkäufer dann oft nicht mehr greifbar, also müssen Sie sehen, wie Sie an den Verursacher des Mangels herankommen. Denn Ihr Verkäufer hat die Leistung meist nicht selbst erbracht, sondern sich von einem Subunternehmer eingekauft.

 

Subunternehmer

 

Um an den Subunternehmer im Ernstfall heranzukommen, müssen Sie erst einmal wissen, wer es ist. Also lassen Sie sich immer eine Subunternehmerliste geben, wo alle Gewerke mit beauftragten Arbeiten aufgeführt sind. Wenn Sie diese Subunternehmerliste haben, müssen Sie sich die Gewährleistungsansprüche Ihres Verkäufers vollständig und unwiderruflich abtreten lassen. Achten Sie darauf, dass der Verkäufer diese Ansprüche auch gegenüber seinem Subunternehmer hat. Windige Verkäufer treten Ihnen gern mal was ab, was sie gar nicht haben. Das hört sich im Kaufvertrag natürlich immer gut an. Damit die Abtretung auch sinnvoll ist, fragen Sie bei dem Subunternehmer nach, ob er noch Gegenansprüche gegen Ihren Verkäufer hat (offener Werkslohn etc. ) und er evtl. daher von seinem Leistungsverweigerungsrecht Gebrauch machen könnte. Soweit dies nicht der Fall ist, benötigen Sie noch die Ausschreibung mit Beauftragung, damit Sie überhaupt wissen, welche Ausführung der Bauleistungen vereinbart worden ist. Oft wurde beim Subunternehmer letztlich nur die billigste Ausführung in Auftrag gegeben, während Ihnen die teuerste verkauft worden ist. Also können Sie auch nur Ansprüche an der billigsten Ausführung im Gewährleistungsfall haben.

 

Architekt

 

Fragen Sie nach, wer der bauleitende Architekt war/ist. Oft ist es so, dass Bauträger und Subunternehmer nicht mehr existieren und doch erhebliche Mängel bestehen, die der bauüberwachende Architekt bemerkt haben müsste. Soweit so gepfuscht worden ist, dass gegen die DIN verstoßen wurde, haben Sie evtl. einen Anspruch gegen den Architekten, weil er solche Arbeiten nicht ausführen lassen darf. Er muss notfalls seinen Architektenauftrag zurück an seinen Auftraggeber geben, wenn er bemerkt, dass hier gegen die geltenden DINVorschriften gebaut werden soll, andernfalls verhält er sich schuldhaft Ihnen gegenüber, was einen Schadenersatzanspruch begründen kann. Hier gilt auch nicht die normale Gewährleistungszeit. Mitunter verlängert sich die Haftungszeit auf 10 Jahre.

 

Versteckte Mängel

 

Denken Sie daran, es gibt keine versteckten Mängel. Alles liegt zu irgendeinem Zeitpunkt offen. Abdichtungen an Balkonen oder Kellerwänden liegen eben irgendwann zu einem bestimmten Bauabschnitt offen, somit können Sie vor Gericht später nicht behaupten, dass es sich um versteckte Mängel handelt, wenn der Schimmel erst mal da ist. Dann müssen Sie eben rechtzeitig hinsehen, wenn dieser Bauabschnitt offen ist und daher die Ausführung der Bauleistung zu sehen ist. Im Volksmund hören wir oft den Begriff versteckte Mängel, aber der Richter erklärt Ihnen in diesem Fall im Zweifelsfall dass, was gerade beschrieben wurde. Um Ihren Kaufgegenstand genau zu definieren, sollten Sie die Baubeschreibung des Bauträgers auf alle Fälle mit zum Kaufvertragsbestandteil machen. Sonst streiten Sie sich später über die tatsächlich geschuldete Leistung. Genauso sollten Sie alle Zusicherungen des Verkäufers, vor allen die, die er so nebenbei mitteilt mit in den Kaufvertrag als Vertragsbestandteil aufnehmen. Sie sollten sich nicht darauf einlassen, dass in der Baubeschreibung „gehobene Ausstattung“ steht. Das ist kein definierter Begriff. Lassen Sie sich genau das Material und den Hersteller sowie die Ausführung der Arbeiten zusichern. Ebenfalls lassen Sie sich zusichern, dass Sie die Pläne des Objektes erhalten, sonst haben Sie später nichts dergleichen in der Hand. 

 

Kauf der Verbrauchserfassungsgeräte

 

Achten Sie auch auf den Kauf der Verbrauchserfassungsgeräte für die Verbrauchsabrechnung (Kalt-, Warmwasser und Heizkosten). Oft wird hier nichts geregelt. Somit gehen Sie davon aus, dass die Geräte gekauft sind. Der Bauträger hat diese Geräte aber nicht gekauft, sondern für Sie gemietet. Das heißt, der Mietvertrag der Verbrauchserfassungsgeräte beginnt mit Beginn der Bewirtschaftung, also zu einem Zeitpunkt, wo der Bauträger normalerweise nichts mehr mit der Sache zu tun hat. Aber der Mietvertrag für die Geräte wird von der WEG übernommen. Wenn Sie Pech haben, dann laufen diese Verträge 5 bis 10 Jahre. Somit zahlen Sie dann über das Wohngeld das, was Sie eigentlich gekauft haben doppelt. Hier sollten Sie den Mietpreis für die erste Mietphase (in der Regel fünf Jahre) vom Kaufpreis abziehen. Wärmecontracting Dasselbe ist bei Wärmecontracting von Heizanlagen mitzuteilen. Soweit ein Bauträger die Heizung nicht selbst gebaut und finanziert hat, sollte er Ihnen Preisnachlässe gewähren, weil Sie ja über höhere Bewirtschaftungskosten das Wärmecontracting finanzieren und der Bauträger die Einbaukosten gespart hat. Und die Kosten für solche Heizanlagen können mitunter deutlich teurer in der Bewirtschaftung sein. Sie selbst haben aber die Baukosten der Heizung nicht im Kaufvertrag gutgeschrieben bekommen, weil Sie darauf nicht geachtet haben und evtl. Ihrem Preisvergleich der Immobilie falsch berechnet. Oft wird diese Kleinigkeit aber leider nicht ausgewiesen.